墨尔本中央商务区(CBD)有80多座空置和未充分利用的办公楼被确定为重建的主要候选者，将被改造成1万多套新住宅。
由Hassell设计工作室和Ethos Urban规划咨询公司为澳大利亚房地产委员会进行的一项城市中心财产审计，列出了墨尔本86座“适合适应性再利用”的建筑。
Hassell的负责人英格丽德·巴克(Ingrid Bakker)说:“如果我们只改造其中的一半，我们就可以提供大约1万到1.2万套新住房，与拆除现有建筑并重建相比，每一栋改造后的建筑将使用大约一半的前期碳。”
这份审计报告于本周在房地产委员会的一次活动上公布，突出了墨尔本面临的挑战和机遇:既要解决日益恶化的住房危机，又要为不断变化的城市做规划。维多利亚州4月份公布的数据显示，12月份有57,672个家庭在等待寻找住房。
自2019冠状病毒病大流行以来，墨尔本CBD的办公空间需求一直疲软，房地产巨头GPT的最新结果显示，墨尔本的空置率为16.2%。
巴克指出，墨尔本市2021年的人口普查数据显示，该市有140万平方米的办公空间无人居住。虽然其中一些空间已经被占用，但她说，如果再次收集这些数据，可能会有更多的空置建筑。
审计中发现的其中一栋建筑是春街85号。为了找出适合重建的楼宇，审计工作集中在1990年以前建造的楼宇。
Bakker说:“1990年以前建造的建筑更有可能不是a级或优质，而且更有可能无人居住。”
她说，这些建筑也更有可能需要进行重大升级，因为它们的许多服务都已到了使用寿命的尽头。这些建筑也可能会增加额外的楼层。
审计发现有1323栋建筑符合标准，因此这些公司将参数缩小到10层以上的建筑。
巴克说:“如果我们真的想从碳减排中获益，我们需要一定的规模和临界质量来做到这一点。”“这些建筑更有可能具有允许增加楼层的结构能力。”
有138座建筑符合这一要求，因此审计进一步缩小了参数范围，只包括那些大约20到25米宽的建筑。
巴克说:“我们想要确保我们在这里谈论的公寓将是高质量的，因此完全符合我们管理公寓设计质量的更好的公寓设计标准。”
“这里的神奇数字是，从窗户到起居空间后墙的深度为9米。”
巴克表示，86座被确定适合改造为住宅大楼的建筑，仅占1990年以前建造的所有办公楼的6.5%。
她说:“我们并不是说这座城市的每一栋办公楼都可以改造成住宅，但有一些办公楼绝对可以改造成住宅，我们正在努力示范如何改造。”
住宅改造有许多障碍需要克服，包括规划、遗产、位置和设计问题，以及让业主参与进来。
巴克说，审计的目的是只确定有改建潜力的建筑。
她说:“如果有人在这些大楼里工作，它不会明天就被改造成住宅。”“请不要太紧张。”
审计中发现的其中一栋建筑是春街85号(85 Spring Street)，在空置多年后，最近以1.3亿美元的价格售出。
然而，它的新主人、开发商罗斯•佩利格拉(Ross Pelligra)表示，他正在翻修这栋建筑，打算作为办公场所而非住宅出租。
“我不需要把它改造成住宅来为我服务，”他说。“如果我们把大量的办公空间从CBD移走，把它改造成住宅，人们去哪里工作?”
健康基金Australian Unity最近将St Kilda路的办公大楼重新开发为两座退休和老年护理大楼，分别是The Alba和The Grace。
澳大利亚联合发展和基金服务公司总经理克里斯·哈珀表示，重建成本为每平方米6300美元，比拆除每平方米6700美元的成本要便宜。
他说:“我们所做的就是把一栋上世纪70年代的老旧、陈旧的办公楼改造成一个提供老年护理、退休和辅助生活的持续护理村。”
哈珀说，将其保留为办公大楼将是“成本的一半”，但澳大利亚联盟采取了长期的观点，考虑到环境，社区和社会价值的重建。
澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)的维多利亚州执行董事凯斯·埃文斯(Cath Evans)表示，“大流行后的现实”给墨尔本CBD和旧商业建筑的未来带来了许多挑战。
她表示:“这一转型时期，高端办公空间需求强劲，导致大量次级办公空间严重未得到充分利用。”
“随着创新的规划、建筑和税收政策的变化，该行业将更有能力使这些急需的建筑改造项目成为现实。”
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